Entenda a aplicação de juros no financiamento imobiliário
Conheça os sistemas de amortização utilizados para calcular as prestações e como eles afetam o gasto mensal.
Se a decisão de comprar um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante entender algumas questões que irão influenciar diretamente na composição do valor das parcelas, como taxa de juro, sistema de amortização e outros custos adicionais.
Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo da dívida. Cada prestação tem duas partes: amortização e juros.
Amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Juros são o "aluguel" do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital emprestado.
Cada instituição bancária define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 4,5 a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo, sujeitos a condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda familiar e valor do imóvel, como o Minha Casa Minha Vida.
A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento,você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE.
Price
Tabela Price: prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.
O sistema Price de amortização é utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas fixas. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente de valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em comparação aos outros planos ficam maiores no final do contrato.
Significa dizer que é mais oneroso para o comprador. Isso porque, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior.
SAC - Sistema de Amortização Constante
Tabela SAC: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações constantes.
Na prática, significa que o valor das prestações e o do saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.
Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo enquanto na Tabela Price as prestações são iguais, no SAC, elas são diferentes e tendem a diminuir com o tempo. Mas, no SAC, as amortizações são iguais.
SACRE - Sistema de Amortização Crescente
Tabela SACRE: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações crescentes.
Alguns financiamentos utilizam como sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE. Esta se difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.
Custos adicionais
Sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros etc. Por isso o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada. O Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar em todas as transações financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no financiamento. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma comparação consciente. Muitas vezes, o banco que tem a menor taxa pode ter uma prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do imóvel e serviços administrativos.
Cálculo do juro simples - Em todo o Brasil, segundo a ABC, gira em torno de 60% o percentual de êxito obtido em ações de mutuários que contestaram a fórmula da aplicação dos juros nos financiamentos de imóveis.
É fácil saber se um financiamento é taxado com juros simples: multiplique o valor original do imóvel pelo número de prestações do financiamento; o resultado, multiplique pelo juro mensal; e divida por 100.
Exemplo: terreno sem construção, no valor de R$ 25,5 mil, financiado para pagamento em 30 meses, ao juro de 1% ao mês: R$ 25,5 x 30 x 1 = 765000 ÷ 100 = R$ 7.650.
Obedecida a lei ao pé da letra, o valor mensal do juro a aplicar em cada uma das parcelas do financiamento do terreno do exemplo seria igual a R$ 255 (R$ 7.650 ÷ 30 meses). Contudo, é usual que o cálculo do juro seja feito após a correção monetária mensal, para a qual é utilizado o Índice Nacional de Preço ao Consumidor (INPC); ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
Índices para correção de imóveis em construção e construídos – Tem maior complexidade o cálculo para identificar se é simples ou composto o juro aplicado sobre o financiamento do imóvel a construir ou construído.
Durante o período das obras, a correção monetária da parcela de financiamento se dá pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), independente de qual instituição o financiou (a própria construtora; ou um banco). Após a conclusão, diferentes índices são adotados, a depender de quem financiou o imóvel.
Na grande maioria dos contratos financiados diretamente pela construtora, finalizada a construção da obra a correção se dá pelo IGP-M, o mesmo indexador da grande maioria dos contratos de locação, no País. Quanto aos bancos ou financeiras, o mais adotado é a Taxa Referencial (TR).
Dicas:
1- Evite comprometer, inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;
2- Prefira os modelos SACRE e SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente;
3- Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;
4- Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.
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