A Chave é Sua: Investimentos em Imóveis como fonte de renda

Investir é Crescer

Com mercado imobiliário em alta, cresce o número de pessoas interessadas no investimento em imóveis como fonte garantida de renda

Fonte:Escola de Investidores

Por Mariana Ferrari

A economia brasileira está conquistando algo que, há poucos anos, parecia muito distante da realidade do país. Com a expansão das aplicações no mercado imobiliário, o hobbie de investidor também se transformou em profissão. E o melhor: profissão para todos. “Hoje, nosso modelo de investimento absorve tanto pessoas endividadas quanto aquelas que têm milhões de reais. Todas são tratadas igualmente”, revela Leanderson Reis, presidente do GFAI – Grupo Fechado de Amigos Investidores.

Leanderson é um exemplo claro dessa metamorfose. Formado em Engenharia Elétrica, trabalhou por quase cinco anos em uma empresa multinacional de energia. Mas desde 2007, paralelamente ao emprego, já estudava as variações e os riscos do mercado imobiliário. Quatro anos depois, fundou o grupo de investidores e passou a se dedicar integralmente a ele. “O objetivo principal do GFAI é fomentar a educação financeira e o espírito empreendedor. Através disso, cada um para um momento para pensar e aplicar da maneira mais eficiente seu capital excedente, buscando ganhar dinheiro e independência financeira”, explica o presidente. Hoje, o sonho cresceu e, junto com ele, quase 1000 sócios também viram uma ideia grande sair do papel.

De acordo com dados do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), em fevereiro deste ano, a cidade de São Paulo teve um aumento de 125,2% na venda de casas e apartamentos novos, em relação ao mês anterior, mesmo com preços mais altos. Isso representa, na prática, uma diferença de 1039 imóveis comercializados no período. O crescimento, contudo, ainda é 34,6% menor do que o número de unidades vendidas em fevereiro de 2010. (ver gráfico)

Paralelamente a esta pesquisa, ainda existem grupos de pessoas que investem na construção de imóveis, como é o caso de Fabricio Peruzzo. À frente da D&P Investimentos Imobiliários, ele orienta e gerencia o capital aplicado de acordo com as necessidades do sócio e enfatiza que este profissional deve encarar o investimento como um negócio. “Ao investir um valor, a pessoa se torna sócia de um determinado empreendimento. Após a conclusão dele e da venda das unidades, o investidor recebe de volta aquilo que gastou, mais os lucros, podendo então reaplicar todo ou parte deste dinheiro em um novo negócio”, conta Peruzzo.

Como investir

As técnicas de investimento nesta área estão cada vez mais acessíveis. É possível, por exemplo, comprar um apartamento a longo prazo e, na prática, não pagar nada por ele. Dentro das cinco principais ideias do GFAI, Leanderson sugere que se o sócio tiver guardado um décimo do valor de um imóvel que queira financiar em dez anos, basta apenas alugá-lo. Hoje, a porcentagem de locação de um residencial comum gira em torno de 0,6% do preço original deste imóvel. Como as parcelas do financiamento diminuem mês a mês, mas o aluguel não, em alguns anos, o investidor receberá a quantia total do que pagou pelo apartamento, mais os lucros. “Simplesmente, você comprou um imóvel e colocou alguém lá dentro para pagá-lo para você”, explica. E esta é uma das propostas mais simples de aplicação financeira na área.

Pessoas como Leanderson e Fabricio querem formar equipes de investidores ambiciosos e sem medo de arriscar. E quem pensa que é necessário muito dinheiro para se tornar um sócio, engana-se. “Temos desde pequenos investidores, que pagam mensalmente um ou dois consórcios de imóveis e, quando contemplam suas cartas de crédito, as investem conosco, até investidores de maior porte, que contribuem diretamente em dinheiro”, relata Peruzzo. Pensando neste cenário e na dificuldade que muitos têm de aplicar capital neste setor.

Futuro do setor

As expectativas para o mercado imobiliário brasileiro neste momento são muito favoráveis, principalmente com a construção de estações de metrô e de eventos como as Olimpíadas e a Copa do Mundo. Até ingleses, portugueses e espanhóis têm visitado o Brasil para investir no setor. “Com a renda fixa rendendo cada vez menos e a bolsa de valores instável nos últimos tempos, junto ao aquecimento da demanda por imóveis, vejo um aumento considerável de pessoas investindo desta maneira”, analisa Peruzzo. Leanderson ainda acredita que se a população conhecer melhor os benefícios dos investimentos em imóveis, o país poderá evoluir ainda mais nesta área. “A educação financeira é vital para a decisão do investimento imobiliário. A grande massa prefere o imediatismo, sem se importar com o valor a ser pago, e acaba pagando mais caro pela falta de informação”.

Do mercado financeiro ao imóvel

Além da família interessada em realizar o sonho da casa própria, a valorização dos imóveis ocorrida nos últimos anos tem atraído investidores. Não só os tradicionais, que compram para alugar depois, mas um outro tipo: aquele que costumava aplicar no mercado financeiro e resolveu diversificar os investimentos depois da crise, adquirindo um apartamento na planta, por exemplo, para vender meses depois.

Mas especialistas alertam: quem espera retornos altos e a curto prazo deve tomar cuidado. Esse não é o perfil do setor imobiliário. “O mercado está chegando a uma maturidade e a especulação imobiliária é arriscadíssima”, alerta o presidente do Secovi, João Crestana.

Segundo ele, o imóvel é um bem estável, mas a liquidez é mais complicada do que a moeda, a ação. “Quem compra na planta e espera vender com alto lucro em um ano pode se decepcionar e vai ver que a valorização em curto prazo não é melhor do que em outros investimentos.”

Para Crestana deve se manter mesmo no mercado o investidor tradicional. ”Aquele que compra imóvel para alugar, aumentar a renda. Como faziam os imigrantes italianos, portugueses, libaneses.” De acordo com o presidente do Secovi, o aluguel representa, em média, de 0,8 a 1% do valor do imóvel residencial. Já no comercial gira em torno de 1 a 2%. Um bom setor para investir, avalia, é o de hotelaria. ”Não só por conta de eventos, como a Copa, mas por causa do crescimento do País mesmo, que pede a construção de novos empreendimentos.”

O economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, diz que os maiores índices de valorização dos imóveis ocorreram entre o segundo semestre de 2009 e o primeiro de 2010. “A puxada de preço já aconteceu. Há quem compre na planta e espere uma valorização de 50% em um, dois ou três anos, que é o tempo da obra, em média, Mas ninguém sabe o que vai acontecer, ainda mais em 30 meses.”

Como nossos avós- Na Gafisa, nos últimos dois anos os investidores passaram a aparecer com mais força. “Cerca de 10% dos clientes adquirem imóveis residenciais para investimento, tanto aluguel quanto revenda e não compram apenas uma unidade, mas 2,5 em média”, afirma o diretor superintendente de Marketing e Vendas da empresa, Luiz Carlos Siciliano. Em alguns empreendimentos comerciais, essa porcentagem chega a 30%.

O diretor verificou que, depois da crise da bolsa de 2008, algumas pessoas ficaram assustadas. “Houve uma diversificação de investimentos de parte desse público, que voltou um pouco ao tempo dos nossos avós que juntavam dinheiro para comprar imóvel, um bem sólido, capaz de dar uma renda e ser futura herança para a família”, diz Siciliano. Ele explicou que os imóveis de menor metragem, como os de dois dormitórios, têm maior liquidez para aluguéis.

Para Siciliano, o momento ainda é positivo para a aquisição de imóveis como investimento. “Quem compra na planta tem um fluxo melhor de pagamento e pode ter um bom retorno, dependendo da localização, dos serviços na região e da oferta de empreendimentos”, explica. “A Gafisa lançou há dois anos um imóvel no Brooklin, por exemplo, ao custo de R$ 5,5 mil o metro quadrado e hoje está em R$ 8 mil, uma valorização superior a qualquer índice.” Mas ressalta que algumas regiões valorizam mais e outras menos. O retorno pode não ser tão bom.

“Sempre tem uma valorização entre a compra na planta e a venda, mas quem adquire um imóvel nessas condições assume riscos, como ocorrer qualquer problema na obra, atrasos, e o custo do capital”, afirma a coordenadora de projetos da Fundação Getúlio Vargas (FGV), Ana Maria Castelo. Segundo Ana, o imóvel também não tem grande liquidez. “E o investidor vai ter gastos, como condomínio, quando a obra for entregue.” Nas unidades de dois dormitórios o giro é maior e a facilidade de vendas também. Já os de maior padrão imobilizam o capital. “O investidor costuma procurar mais os empreendimentos comerciais.”

A diretora comercial da Área de Locação e Vendas da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, concorda. “A maioria dos imóveis residenciais são mais comprados para moradia”, explica. Mesmo assim, ela afirma que quem adquire para locar depois encontra bons rendimentos: o aluguel de um imóvel de dois dormitórios, por exemplo, fica entre 0,7 e 0,9% do valor da propriedade por mês. “Já no alto padrão a rentabilidade não passa de 0,4%.”

Ela diz que comprar em lançamento para revender tem sido um bom negócio. “Até agora, porque daqui para frente preços dos imóveis vão ganhar estabilização e pode não haver margem interessante de lucro para revenda”, analisa. Mas explica que no mercado de imóveis não se pode generalizar. “Cada prédio é uma situação.” Segundo ela, se uma região tem poucas oportunidades, a chance de venda é melhor; se há grande oferta, o retorno vai ser menor e pode até empatar.

Regina alerta que a pessoa deve avaliar bem as vantagens e desvantagens de comprar um lançamento, a empresa, outros imóveis construídos, a seriedade. “E até se pode esperar até três anos, se a obra não atrasar, para usufruir do imóvel ou sua necessidade é uma unidade usada.”

Avaliar o plano de pagamento também é indispensável. Pode parecer atraente no início, com as prestações mais baixas no período da construção, e não caber no bolso depois. “Há planos com intermediárias, semestrais, anuais, e já vi muitas pessoas que não estavam preparadas para isso.”

A diretora acrescenta que há projetos levando 600 famílias para um condomínio. “Vale saber como é o acesso, a portaria, o estacionamento, se o número de elevadores e da estrutura de lazer são suficientes para tanta gente, ou vai se decepcionar.” E não se esquecer do preço do condomínio. “Ele é menos quando há mais unidades, por exemplo.” Nos prédios mais antigos, ele pode ser maior, por causa dos gastos com manutenção.

ESCOLHA BEM UM IMÓVEL NA PLANTA

Escolha bem o bairro: avalie a mobilidade, os serviços disponíveis, escolas, creches. Veja se não é perto de cemitério, favela, se não tem feira na rua, enchente. Veja o local durante o dia e à noite.

Conhecer quem vai vender o produto. A sociedade de propósitos específicos oferece maior conforto e segurança para o comprador. Tem um CNPJ diferente e não carrega eventuais problemas da principal incorporadora.

Visitar outras obras da empresa, em construção e/ou entregues há 2 ou 3 anos. Ir ao local, falar com porteiro, zelador e até algum morador, saber se prazos foram

cumpridos, se materiais são de qualidade, se há problemas de construção. Consultar órgãos de defesa do consumidor sobre a situação da empresa.

Ver se cabe no bolso: não se deixe levar pela prestação mais baixa durante a construção. Lembrar que depois de pronta, com o financiamento, ela vai aumentar muito. Outra

despesa que vem após a entrega: o condomínio. Ver se é viável.

Acompanhe o estágio das obras por meio de visitas ao empreendimento ou pela internet. Muitas empresas oferecem o serviço em seus sites.

Quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os componentes.

Fonte: O Estado de São Paulo, Marisa Folgato, 13/mai

Imóveis: é melhor financiar ou investir o dinheiro e comprar à vista?

Comprar a casa própria é um dos sonhos mais antigos dos brasileiros e tem se tornado realidade, com o aumento do crédito e a melhora da renda da população. O financiamento ainda é visto como opção para grande parte da população, mas especialistas apontam que investir o dinheiro que seria financiado e comprar o imóvel à vista pode ser uma alternativa vantajosa.

De acordo com o consultor de finanças pessoais Marcelo Maron, o investimento de longo prazo pode fazer com que o sonho da casa própria – devidamente quitada – chegue bem antes (menos da metade do tempo) do que o imóvel financiado.

Como exemplo, ele cita um imóvel de R$ 100 mil, financiado em 20 anos (240 meses). “Este imóvel terá uma prestação inicial aproximada de R$ 1.400*. Depois de 20 anos, você terá pago cerca de R$ 230 mil (a simulação usou o Sistema de Amortização Crescente – SAC), mais do que o dobro do preço do imóvel”, diz Maron.

Para o consultor, uma alternativa interessante ao financiamento é aplicar o valor, em vez de encarar um financiamento, e pagar aluguel durante o período. “Se o comprador pagar um aluguel de R$ 700 e investir** os outros R$ 700 (que, somados, dão os R$ 1.400 do financiamento), ele conseguirá juntar os R$ 100 mil em 106 meses”, afirma Maron.

Você gosta do seu dinheiro?

Essa pergunta é muito importante para qualquer pessoa que pretende iniciar os seus investimentos. A gestão financeira pessoal quando bem feita, visa necessariamente, dar ao capital o destino de consumo correto.

Para a vida em sociedade, o homem demanda de um consumo de produtos e serviços que estão diretamente ligados ao dinheiro, em outras palavras “ao gastar dinheiro”.

É muito importante essa gestão financeira. Não adianta vivermos em sociedade, sem aproveitar as coisas boas que a vida oferece entretanto, o direcionamento dado para o consumo do seu capital, deve ser muito bem feito, visando o seu FUTURO.

Muitas pessoas erram exatamente na horas de planificar as suas receitas e despesas mensais, antes de direcionarem seus investimentos, deixando de lado capital para viagens planejadas, lazer, etc. Essas coisas são fundamentais para o seu psicológico e para aumentar a sua auto-estima. São tão importantes quanto fazer determinado investimento.

Não se deve em hipótese nenhuma deixar de lado os prazeres da vida para se economizar e investir. Um bom investidor é aquele que sabe gerenciar muito bem essa conta, não deixando de lado essa parte do negócio.

Vamos refletir a seguinte questão “Você gosta do seu dinheiro?”, ou seja você tem a certeza que o reflexo do seu esforço mensal depois de horas e horas de trabalho, está sendo gasto sabiamente.

A dica do dia é utilizar alguma planilha eletrônica e fazer esse exercício, lançar todas as despesas e receitas mensais. Esse simples exercício gera excelentes benefícios pois.

Todo início do mês provavelmente, você recebe aquele famoso contra-cheque onde aparece todos os seus ganhos e despesas dentro do seu trabalho. Após isso o seu capital possivelmente estará descontrolado, pois é muito provável que você não tenha mais o controle da saída deste. Uma planilha é fundamental para esse controle e para visualizar as provisões do futuro e os possíveis investimentos.

Fonte: http://planodeinvestimento.wordpress.com/

Valorização do imóvel
De acordo com o diretor do Easynvest, Amerson Magalhães, um dos problemas de se optar por esta alternativa é se o imóvel tiver uma valorização muito acentuada no mesmo período. “Se aquela região onde você gostaria de comprar o imóvel tiver uma valorização muito alta, você pode não conseguir comprar o imóvel depois deste tempo com o mesmo valor”, diz.

Entretanto, o próprio Magalhães ressalta que, atualmente, o preços dos imóveis já atingiu um patamar bastante elevado. “Há chance de continuar valorizando? Sim, mas, dificilmente neste ritmo que já valorizou. Então, para quem está acumulando é uma boa”, diz.

Segundo Marcelo Maron, a possível valorização do imóvel ao longo desse tempo poderia ser neutralizada com um aumento gradual do aporte no investimento. “Ao longo dos anos você pode pagar um pouco mais do que os R$ 700, já que a sua renda também irá aumentar ao longo do tempo”, afirma Maron.

Fator psicológico
Outra questão importante apontada pelos dois profissionais é o fator psicológico. “É difícil você tirar um extrato da sua conta bancária, ver que tem um valor disponível e resistir à tentação de utilizar para outras coisas”, afirma Magalhães.

Marcelo Maron concorda neste ponto. “O maior problema é a pessoa ter disciplina para investir durante tanto tempo sem fazer resgates do investimento”, diz.

Diversificar os investimentos
Os profissionais ressaltam que, para quem optar por investir para comprar o imóvel à vista, diversificar os investimentos é uma das melhores alternativas.

“Dependendo da idade e do tempo que a pessoa tem para a aquisição deste imóvel, é interessante montar uma carteira bastante diversificada, considerando inclusive possibilidade de investimento em ações para ter um rendimento maior”, afirma Magalhães.

Fonte: Infomoney

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